若算上正常的开盘折扣，这就意味着4年前的价格，在当下能多买十多平米的空间。

就问这个(ge)价格，感人不感人。

要知道，就连2019年开盘的华盛珑悦花园均价即使算上折扣优惠，也还是比金(jin)地启曜府高一截——

1788套约89-383㎡住宅，均价6.75万/㎡（包含精装），最低单价6.1万/㎡，最高单价10万/㎡，总价555万—3795万/套，开盘诚意登记20万则99折。

这还是2019年的新房开盘价格。

这对整个(ge)龙华中(zhong)心板块而言(yan)，金(jin)地启曜府的开盘，不仅代(dai)表区域(yu)板块的摸(mo)底，也意味着龙华中(zhong)心板块的天花板被压了下来。

相比曾经的市(shi)场高峰阶段(duan)，新房的调整价格幅度达到(dao)了32.63%。

一方(fang)面源(yuan)于，龙华中(zhong)心的扎堆高供(gong)应，从(cong)2018年的宝泰雅苑到(dao)2026年的金(jin)地启曜府将近8年的时间，这15个(ge)项目就累计供(gong)应了10402套住宅。

这样的体量，让(rang)整个(ge)龙华中(zhong)心都(dou)成为这些年市(shi)场的话题榜。

经过这些年的供(gong)应，整个(ge)龙华中(zhong)心板块的市(shi)场，随着市(shi)场的变(bian)化，迎来了结构性调整，也让(rang)龙华的新房陷入两难。

另一方(fang)面，作为福田、龙华核(he)心区域(yu)外溢的板块，市(shi)场的实际估价水平一直都(dou)不算高，从(cong)二手房挂盘情况可以看到(dao)，金(jin)地启曜府附近的二手次(ci)新房整体水平维持在5万—6.5万/㎡。

2023年以及2024年分别推售(shou)两次(ci)的鸿荣源(yuan)尚(shang)云花园去年12月31日交一套约89.57平的三室两厅低楼层。

挂盘169天，挂盘报价460万，成交总价约440万，折合单价约 4.91万/㎡；

去年10月也成交一套约88.78平的三室两厅低楼层，成交总价约452万，折合单价约 5.09万/平。

比如2022年分别两次(ci)推售(shou)的卓越和奕府，去年11月24日一期成交一套约111.15平的三室两厅低楼层，挂盘82天，挂盘报价536万，成交总价约512万，折合单价约 4.61万/平；

去年12月6日又成交一套约113平的四室两厅高楼层，挂盘33天，挂盘报价630万，成交总价约550万，折合单价约 4.86万/平。

再看龙华中(zhong)心压舱石(shi)般的壹城中(zhong)心，是整个(ge)龙华中(zhong)心航母级(ji)的大社区，共计约350万平方(fang)米，经过市(shi)场调整后，也蒙上一层阴霾。

去年6月9日壹城中(zhong)心十区成交一套约93.75平的三室两厅高楼层，挂盘65天，挂盘报价545万，成交总价约518万，折合单价约5.52万/平。

去年7月7日壹成时代(dai)花园（壹成中(zhong)心第二区）成交一套约93.49平的三室两厅低楼层，挂盘281天，挂盘报价540万，成交总价约528万，折合单价约5.65万/平；去年6月20日也成交过一套约93.49平的三室两厅低楼层，挂盘7天，挂盘报价390万，成交总价约328万，折合单价约4.5万/㎡。

而去年11月5日壹城中(zhong)心璞誉府成交一套约142.81平的五室两厅高楼层，挂盘233天，挂盘报价830万，成交总价约778万，折合单价约5.45万/平；

去年10月3日成交一套约109.46平的四室两厅中(zhong)楼层，挂盘312天，挂盘报价598万，成交总价约590万，折合单价约 5.39万/平。

这些成交记录，不仅代(dai)表了壹城中(zhong)心独立的区域(yu)成交记录，也代(dai)表了整个(ge)壹城中(zhong)心市(shi)场估价最真实的一面。

并且(qie)可以看到(dao)，相比曾经的开盘价格，二手房的实际成交价格已经远低于曾经的开盘价。

再加上整个(ge)龙华中(zhong)心的新房，实际过去都(dou)采(cai)取了高备案价叠加认筹(chou)签约高折扣的方(fang)式开盘。

比如幸(xing)福城臻园，2025年7月开盘，当时备案均价约6.46万元/平方(fang)米，单价区间约5.71万—7.11万/㎡，总价区间约553万—1159万/套。

但经过备案价调整后，最新备案均价约5.49万/㎡，总价区间约469万～984万，均价调整幅度约15%。

所以，在片(pian)区同质化竞争白热化，叠加区域(yu)以价换量抢跑以及供(gong)应高峰，金(jin)地启曜府开盘，自然是“去化优先”。

底价的必(bi)然结果(guo)

金(jin)地启曜府，选择卷价格的方(fang)式开盘，市(shi)场走势及格局是一方(fang)面，实际上除(chu)了市(shi)场的高库存(cun)与价格调整压力，更重要的项目本身以及开发集(ji)团存(cun)在一定的压力。

开发商(shang)层面，金(jin)地集(ji)团资金(jin)链承压明显，项目曾经停(ting)工，陷入烂尾的风险，整个(ge)集(ji)团现金(jin)流(liu)是紧张的 。

项目曾经取名为金(jin)地宸峯府，后更名为金(jin)地启曜府，曾经陷入停(ting)工，并且(qie)金(jin)地整个(ge)集(ji)团现金(jin)流(liu)紧张，急需继续补充现金(jin)流(liu)。

今年1月金(jin)地发布业绩公告显示，2025年归母净(jing)利润预亏超111亿—135亿元，创上市(shi)以来最大亏损，销售(shou)金(jin)额(e)同比暴跌56.18%。

预亏的理由也说得很清楚了，就是销售(shou)规模下降，营收下滑，为了加大去化调整了营销策略，还顺便(bian)计提(ti)了存(cun)货跌价准备和信用(yong)损失准备。

而在去年的中(zhong)期业绩会上，金(jin)地集(ji)团公开表示，剩余待(dai)偿还公开市(shi)场债务合计仅约5.01亿元，将在2026年3月初和4月初到(dao)期偿付。

但更重要的是，项目在整个(ge)龙华中(zhong)心的市(shi)场上并不算特别出挑，产(chan)品力的短板明显。

一是项目的容积(ji)率(lu)非常高，容积(ji)率(lu)达到(dao)了8.59，在深圳(chou)控住宅容积(ji)率(lu)上限的背景下并不讨喜，地面休闲花园小，基本无社区体育(yu)活动场地。

其次(ci)，项目的居住纯粹性欠(qian)缺，1148套住宅，包含470套公共租赁住房。

以及户型设计算不上实质性的新规产(chan)品，得房率(lu)只有约76%。

实地交付样板空间可以看到(dao)，部分的130平户型玄关(guan)空间有限，部分户型虽设有玄关(guan)，但空间尺(chi)度相对较小，需要占用(yong)客厅空间。

客厅不仅要容纳鞋(xie)柜(gui)、客厅功(gong)能，还要容纳电(dian)视墙以及餐厅功(gong)能；

厨房操作空间相对紧凑，尽管采(cai)用(yong)U型厨房设计，但即使是130平的户型，厨房实际空间一般；

主卧室及次(ci)卧室实际空间飘窗占比不小，导致次(ci)卧空间较小；

公卫采(cai)用(yong)三段(duan)式干湿分离设计，由于空间较小可能导致实际使用(yong)过程中(zhong)出现不便(bian)。

而龙华中(zhong)心的市(shi)场已经被验证过，唯有低价才能抢到(dao)一片(pian)空间。

在这样的背景下，自然是回款优先，销售(shou)去化的节奏要拉满，以价换量也是市(shi)场唯一的出路。

作者(zhe) | 飞天小女警