如许的户型面积段，在南山的位置，确切(qie)够(gou)卷(juan)，究竟南山的普通住(zhu)宅小区，新居的产物(wu)类中就(jiu)没有(you)若干个计划如许的面积门坎，更没有(you)要说89㎡三房(fang)可以(yi)行使阳台的面积后期改革成四房(fang)。

但细看项目，现(xian)实又有(you)点“矮子里拔(ba)将军”了。

项目小面积低(di)总价确切(qie)是事实，最自制一套房(fang)源(yuan)约66平备案总价约451万，基础扣头约92折，折后415万就(jiu)能拿下南山的两房(fang)。

对比科技园、前海的动辄万万，看似划算，但这个代价放在宝安西乡(xiang)、新安的地(di)段，能选择一个带(dai)花圃、配套成熟的大(da)三房(fang)，何苦(ku)蹲守在南山的“边角料”地(di)段？

好比宝安西乡(xiang)的中粮云锦小区、山海上园小区、招商果岭等。

若是思量(liang)地(di)段通勤范围，在深(shen)圳的交通近况下，现(xian)实轨道通勤时间相差(cha)没有(you)远。

而深(shen)圳新规下的户型计划上只管行使空(kong)间基本就(jiu)是标配了，89㎡做四房(fang)在深(shen)圳刚需盘(pan)里早已没有(you)是新鲜事，把行业常态当卖点，足见项目能拿得脱手的亮点真的没有(you)算多。

若是项目品质(zhi)足够(gou)高，新居普通户型卖个6万—7万还算合(he)理，但明显乐源(yuan)雅居还包罗(luo)了更多的没有(you)敷。

最直观(guan)的就(jiu)是“迷你独栋”的尴尬，项目位于荔源(yuan)雅苑北向，整个项目就(jiu)一栋31层的单体楼，扶植用地(di)才3190.01㎡，计容面积11579.06㎡，绿化(hua)覆盖(gai)率(lu)约30.01%，连(lian)个像样(yang)的地(di)面花圃都挤没有(you)出来。

（格(ge)隆汇楼市2026年3月20日(ri)摄）

总户数143户仅配了90个停车位，车位比连(lian)1:0.7都没有(you)到，很难(nan)说未来业主们回家没有(you)必要抢车位；

2梯5户的梯户比，31层，入住(zhu)后早高峰上班守候电梯，很也许率(lu)必要花费更多的时间。

更必要存眷的是，作为单体楼项目，还混着人才住(zhu)房(fang)以(yi)及回迁房(fang)，商品房(fang)和回迁房(fang)杂居，非常考验后期的社区管理本领，也要担当居住(zhu)人群的多元化(hua)。

项目所在的地(di)段位置属于南山同乐板块(kuai)，可以(yi)说是南山最典型的位置，地(di)段上处于南山和宝安的“三没有(you)管地(di)带(dai)”，是典型的“南山户口，宝安配套”。

而配套边缘化(hua)，中高端生活配套相对缺失。

周边乡(xiang)村面貌相对老(lao)旧，周边没有(you)是改革区就(jiu)是老(lao)旧社区，缺乏成熟的商业、医疗(liao)配套。

近间隔能够(gou)依赖的商业是直线约350米的隆尚(shang)Minitow，2024年年底停业，目前还处于大(da)力招商傍边，成熟完善还必要时间，约2.5公里外(wai)才是海雅缤纷城，约4.2公里是6公里外(wai)才是前海壹方城，一样(yang)平常逛阛阓必要依赖自驾或(huo)轨道交通。

教育方面对口的学(xue)区属于教科院同乐实行黉(hong)舍，九年一向制公办黉(hong)舍，在南山的同类黉(hong)舍中，相对靠后。

交通上，虽然步行至12号线同乐南站约900米，15号线同乐关站还在扶植中，双地(di)铁实现(xian)还必要时间。

而如许的位置，既无法享遭到南山焦点区的配套盈余，又难(nan)以(yi)在短时间内改革蝶(die)变，实现(xian)逆袭，所以(yi)，也被市场戏称为南山楼市的“吊车尾”。

生没有(you)逢时，踏空(kong)入市

更关键的是，乐源(yuan)雅居险(xian)些(xie)是踏空(kong)入市的。

就(jiu)在乐源(yuan)雅居拿到预售证的两天后，深(shen)圳官宣推出6宗焦点区宅地(di)，南山科技园、前海桂湾、宝中焦点满(man)是硬通货，无望革新市场土地(di)出让的新纪录。

而焦点区的优良地(di)块(kuai)一出来，市场的眼光全被吸(xi)收过(guo)去了，究竟同样(yang)是费钱，购房(fang)者更愿意赌(du)焦点区的增值潜力，而非南山边缘的“边角料”。

一边是焦点区地(di)块(kuai)配套高端、乡(xiang)村界面更成熟，一边是同乐板块(kuai)的独栋小盘(pan)，乡(xiang)村面貌差(cha)、配套，一对比乐源(yuan)雅居的性价比就(jiu)越发必要打折。

更何况，后续深(shen)圳还会连(lian)续推出福田、南山、前海的优良地(di)块(kuai)，焦点区的房(fang)源(yuan)供应会愈(yu)来愈(yu)多，乐源(yuan)雅居这类边缘盘(pan)，只会被越甩越远。

而同乐板块(kuai)本身的市场近况，更是给乐源(yuan)雅居戴上紧箍咒。

2022年4月到2026年3月，板块(kuai)累(lei)计供应1501套住(zhu)宅，板块(kuai)硬生生从“新居荒”酿成了“供应大(da)户”。

效(xiao)果就(jiu)是，同乐板块(kuai)的全部楼盘(pan)都在去化(hua)的历程中，和南山赤湾板块(kuai)成了南山市场的“一丘之貉”。

看看周边的楼盘(pan)，就(jiu)知道乐源(yuan)雅居的去化(hua)之路有(you)多灾。

杰出珑秀公馆2025年9月拿证，备案均价7.19万/㎡，目前还剩75套，去化(hua)率(lu)才约53.12%，为了卖房(fang)开盘(pan)综合(he)扣头只能打约88折，折后均价约6.33万/㎡；

（格(ge)隆汇楼市2026年3月20日(ri)摄）

同乐公馆2025年6月开盘(pan)，备案均价8.01万/㎡，由于代价太高卖没有(you)动，在顺销期间只能大(da)幅贬(bian)价，单价最低(di)约6.04万起，停止2026年3月20日(ri)，深(shen)圳房(fang)地(di)产信息平台显示才勉强去化(hua)约51.46%；

就(jiu)连(lian)桑泰缙樾府，同乐板块(kuai)新居独一的周全积段大(da)户型2024年12月备案均价约7.3万/㎡，147套房(fang)源(yuan)的体量(liang)，并未几，也顺销了一年多还剩27套。

这些(xie)项目已经考证了市场，说明乐源(yuan)雅居撑起7万+代价是有(you)没有(you)小难(nan)度的。

所以(yi)，乐源(yuan)雅居入市给出这个定价，压力没有(you)是一星半(ban)点。

乐源(yuan)雅居和同乐公馆，珑秀公馆都是独栋盘(pan)，户型和代价上都有(you)所堆叠。

但杰出珑秀公馆为品牌开辟商，车位比约1:0.8，同样(yang)拿出扣头进行促销；同乐公馆虽然面积大(da)、门坎高，但是纯商品房(fang)小区，车位比1:1，社区品质(zhi)相比具有(you)肯定优越性。

而乐源(yuan)雅居是深(shen)圳市西方多路通讯技能有(you)限公司，主业是通讯装备研发，房(fang)地(di)产开辟没有(you)过(guo)是副业，股权结构里还是个人持股49%。

乐源(yuan)雅居和这些(xie)竞品相比，品牌优势，配套优势，社区品质(zhi)优势都无法凸显，相较之下定价显得性价比并没有(you)突出。

所以(yi)，说到底乐源(yuan)雅居没有(you)仅是自身的问题多，市场也没有(you)再为“南山户口”买单，更看重现(xian)实的配套、品质(zhi)。